Fotocasa s'ha posicionat com un dels portals immobiliaris web líders i a més de facilitar la búsqueda d'un habitatge este també analitza l'estat del mercat residencial al nostre país mes a mes. Entrevistem a María Matos, directora d'Estudis i portaveu de Fotocasa, per a conéixer la situació del mercat de l'habitatge valencià que, actualment, està caracteritzat per la saturació, l'escassa oferta i els alts preus.
Com ha evolucionat el preu de l'habitatge en lloguer a València en els últims anys?
Si comparem el preu del lloguer de fa 15 anys a València, ha pujat un 65 % i a la Comunitat Valenciana un 50 % des de l'últim màxim registrat durant la bambolla immobiliària de l'any 2007. La situació és crítica i el mercat del lloguer podríem dir que està en emergència habitacional i es troba en una crisi de preus i la raó és l'escassa oferta d'habitatges que hi ha.
Per què els propietaris descarten posar els seus habitatges en lloguer i les destinen a altres usos com el turístic?
Nosaltres hem viscut en Fotocasa eixe transvasament d'habitatge residencial habitual a un d'ús turístic, al règim de mercat vacacional o temporal i també als pisos compartits. Podem dir que la principal raó que ens transmeten els propietaris és que les polítiques que s'estan duent a terme —com per exemple la Llei d'Habitatge en la qual es limita la pujada dels nous contractes o que es poden establir zones tensionadas— desincentivan que el propietari vulga mantindre eixe habitatge en el mercat del lloguer. A més, la rendibilitat que els donen eixos altres mercats que no estan lligats a la Llei d'Habitatge, sinó al Codi Civil és molt més alta.
Ara mateix en Fotocasa de tota l'oferta de lloguer que tenim un 10 % ja és sols habitatge turístic. I, des de l'entrada en vigor de la Llei d'Habitatge fa quasi un any, hem vist que l'habitatge turístic s'ha disparat un 40 % en el nostre portal i eixa és la conseqüència de no haver consensuat una política d'habitatge amb les dues parts que conformen el mercat del lloguer: els col·lectius vulnerables i inquilins i els propietaris, que són els qui tenen en les seues mans l'oferta d'habitatge perquè ara mateix no és pública perquè no hi ha. Per tant, és cap a ells als qui cal dirigir-se perquè almenys no es reduïsca encara més el parc d'habitatge de lloguer que s'ha reduït ja un 15 %.
Consideres que la Llei d'Habitatge està desequilibrada i beneficia més als inquilins en perjudici dels propietaris?
Esta llei sorgix amb uns objectius molt nobles que són equilibrar el mercat, evitar eixa pujada de preus i fomentar l'oferta pública. Però, pensem que les mesures triades per a aconseguir eixos objectius no els han aconseguit i ja ho podem veure un any després de la seua entrada en vigor. El que hem vist és una reducció de l'oferta de forma brutal que ha deixat el mercat tremolant.
A més, sabem que el mercat immobiliari està en contra d'esta llei. Per exemple, les mesures en les quals obliguen a promotors i constructors a destinar un percentatge a habitatge social el que estan fent, segons l'Associació de Promotors i Constructors d'Espanya, és fer que estos es vagen a altres comunitats on esta mesura d'obligatorietat no estiga encara en vigor.
I com ha sigut l'evolució del cost de comprar un habitatge?
Portem 26 mesos de pujades consecutives, molt engruixades i de doble dígit i, evidentment, té alguna cosa a veure amb la pujada dels tipus d'interés. Al juliol de 2022 amb la primera pujada, vam veure que va haver un efecte rebot perquè quan pugen els tipus s'espera que la demanda es refrede i que, per tant, es corregisquen un poc els preus.
Però, va passar un efecte rebot perquè hi havia tant interés per comprar habitatge, ja que veníem d'una pandèmia, i va ocórrer just a l'inrevés: no es van frenar les vendes, sinó que va augmentar eixa demanda perquè la ciutadania va pensar que si els tipus d'interés anaven a pujar gradualment era millor comprar en eixe moment abans que estos pujaren encara més. Portem pràcticament 50.000 habitatges mensuals amb uns tipus al 4,5 % i això vol dir que l'interés per comprar habitatge s'ha mantingut.
El que sí hem vist és una variació del perfil de qui està comprant en estos moments: abans era una família interessada a millorar la qualitat de vida a través de la compra d'un nou habitatge i ara veiem un perfil molt més especialitzat. És un perfil d'inversor i de comprador estranger. Per exemple, a la Comunitat Valenciana estan tenint molta incidència estos tipus de compradors, ja que el 30 % de les compravendes són d'estrangers.
Com seguix havent-hi tanta demanda i hi ha tan poca oferta, esta és la problemàtica principal del nostre mercat, els preus pugen a l'alça i per això portem dos anys veient com els habitatges a València seguixen pujant amb xifres de dos dígits.
Portem 26 mesos de pujades consecutives, molt engruixades i, evidentment, té alguna cosa a veure amb la pujada dels tipus d'interés
Quins efectes negatius té l'alta taxa de compravenda per part d'estrangers a la Comunitat Valenciana?
Té un efecte comprovat en la pujada dels preus perquè si el comprador estranger té un poder adquisitiu molt més alt que el resident local, evidentment, este resident està sent expulsat sobretot del centre d'eixa gran urbs perquè no pot arribar a pagar eixos alts preus.
L'exemple més ràpid és el del mercat del lloguer en el qual veiem que els preus han pujat tant que estan en màxims i el que veiem és que el resident local ja no pot fer front a eixos preus perquè un gran volum d'estos habitatges han multiplicat el seu preu en els últims anys.
Quant a les Golden Visa, creu que la seua eliminació solucionarà part del problema d'habitatge?
Creiem que és una mesura que tan sols va a afectar al mercat de luxe perquè la demanda nacional habitual se centra ara mateix en un habitatge d'uns 150.000 o 200.000 euros i les Golden Visa afecten a partir dels 500.000 euros. Si mirem les xifres de l'últim any de les Golden Visa, no s'han donat més de 300 i la compra d'habitatges de més de 500.000 euros representa el 0,4 %.
Això no està afectant a pujar els preus del mercat habitual perquè este és completament diferent, ja que la mesura afecta a un mercat 'prime' i de luxe. Alguns dels compradors estrangers busquen estabilitat a Espanya, fugen de països llatinoamericans a la búsqueda de tranquil·litat i això no està afectant a la pujada de preus ni tampoc ho ha fet abans. No té cap sentit limitar les Golden Visa si es perseguix l'objectiu de baixar el preu de l'habitatge.
No té cap sentit limitar les Golden Visa si es perseguix l'objectiu de baixar el preu de l'habitatge
Quins són els districtes valencians més cars per a comprar una casa?
El nostre índex immobiliari porta 17 anys en vigor i anem mesurant l'evolucion tant del lloguer com de la compra de segona mà. Els barris més cars són l'Eixample que està a punt d'aconseguir els 4000 euros per metre quadrat. Este districte té una variació respecte a l'any passat del 14 % i això indica que el mercat està tensionado i marca rècord històric de preu més alt a l'abril de 2024.
De fet, podem dir que tots el districtes de València cabdal aconseguixen en este 2024 els màxims històrics de preu d'habitatge. Després de l'Eixample, estaria El Pla del Real, Ciutat Vella i Campanar on el metre quadrat està per sobre dels 3000 euros i els habitatges tenen un preu mitjà de 240.000 euros.
I els més assequibles?
Els més barats són L'Olivereta, Pobles de l'Oest, Pobles del Sud i Rascanya. No obstant això, en estos destaca que han tingut un increment interanual més significatiu perquè en alguns d'ells a més de tindre dos dígits esta variació i aconseguir pujades del 15 %, en alguns casos se supera l'augment del 35 %.
Quin seria una variació interanual normal?
Un 3 % o un 4 % conforme a l'IPC. Eixe és l'increment que véiem abans que pujaren els tipus d'interés. Estes variacions de dues xifres no les havíem vistes mai, només abans de la bambolla immobiliària.
Pot passar que en algun districte de forma puntual perquè hi ha una construcció d'obra nova que eleva el preu de l'índex, però mai havíem vist pujades de dos dígits i sobretot estem veient que són pujades des de fa molts mesos, des de març de 2022 més o menys.
Quines mesures propiciaran que baixe el preu de l'habitatge de lloguer?
La clau és l'ampliació de l'oferta. Creiem que totes les mesures que vagen encaminades a l'ampliació del parc públic d'habitatge, que ara mateix és totalment insuficient tant a Espanya com a la Comunitat Valenciana, són necessàries. Si ens fixem fa 30 anys, en 1994, hi havia quasi 40.000 habitatges públics i hui dia són sols 18.000. S'ha reduït tant el percentatge d'habitatge públic que les dificultats per a accedir a esta s'incrementen.
També cal impulsar la construcció d'habitatge però com, evidentment, no es pot construir de la nit al dia és necessari mobilitzar l'habitatge existent perquè s'agregue al mercat. Per exemple, en el mercat del lloguer hem detectat una contracció d'un 15 % de l'oferta de lloguer a València i, de fet, l'oferta del lloguer està en mínims i s'està travessant la pitjor situació de lloguer en el segle XXI. És per això que estem veient estos preus màxims.
I en el mercat de la compravenda?
Cal mobilitzar l'habitatge buit i la regeneració urbana a través dels fons Next Generation, unes subvencions europees que a València estan embossades. Els habitatges buits que hi ha en estos moments no compten amb la cèdula d'habitabilitat perquè no estan en condicions de ser habitats, per tant, la regeneració d'estos habitatges és una cosa que urgix per a poder traure-les al mercat.
D'altra banda, s'ha d'impulsar la compra d'habitatge per part de les administracions públiques. El govern de la Generalitat ho ha fet molt bé i ha sigut la primera comunitat que ha comprat habitatges a la SAREB per a reforçar aqueix mercat públic.
Què ha ocorregut amb l'execució dels fons europeus Next Generation?
Segons sabem, s'han hagut de retornar cinc milions d'euros perquè no s'havien complit amb els terminis i per qüestions burocràtiques la Conselleria d'Habitatge no ha pogut gestionar estos fons i per tant els han haver retornar. Això retarda encara més l'ampliació del parc d'habitatge públic perquè des d'abans de 2021 sabíem que tindriem estos fons i no s'han engegat els mecanismes per a no perdelos.
En els joves, els problemes per a adquirir un habitatge s'acreixen i el Govern va anunciar l'engegada dels préstecs ICO. És una mesura que facilita el seu accés a l'habitatge o els endeuta encara més?
A nosaltres en estos moments ens sembla una mesura meravellosa. De fet, és una mesura que ja va ser anunciat pel propi Mario Draghi, l'expresident del Banc Central Europeu, i ja s'estan adherint a estos préstecs moltes comunitats autònomes. Creiem que en estos moments en els quals els joves són el futur, però són també els que més frustració tenen per no accedir a un habitatge, l'opció de compra és fonamental i des de les administracions quasi sempre es fomenta només l'accés al lloguer i la compra s'abandona. Però, si equilibrem posant més demanda en el mercat de la compra anem a posar menys tensió en el mercat del lloguer.
En altres comunitats autònomes on s'ha fet alguna cosa semblant als crèdits ICO, sabem que està funcionant i ha permés als joves accedir a comprar un habitatge. I no creiem que siga endeutar més als jovenes perquè l'Estat o l'administració pública l'única cosa que fa és donar suport al jove en eixe pas que no pot com és aconseguir l'entrada d'una casa a partir dels estalvis.
Això suposa entorn un 30 % del preu final i els joves, en haver de pagar un alt preu de lloguer, no poden estalviar pel que l'Estat és qui els avala enfront de l'entitat financera que veu que el jove no té els estalvis suficients per a la compra. Abans l'aval era dels pares i ara és l'Estat el que posa la mà en el foc per eixe jove que es compromet a l'accessibilitat d'eixe primer habitatge i que esta tinga un cicle vital sa perquè sense el primer pas que és tindre una casa tampoc es pot formar una família o tindre una estabilitat laboral.
Quin tipus d'habitatges són les més buscades en la web de Fotocasa?
En estos moments, està tenint eixida absolutament tot per a llogar, però des de la pandèmia sí que hi ha hagut un canvi en les preferències i es busquen habitatges que tinguen llum. Abans es buscaven habitatges de tres habitacions i ara es busquen només dues, això vol dir que les parelles joves ja no estan tan disposats a tindre tants fills com abans i està canviant generacionalment eixa unitat familiar.
En el mercat de la compravenda, el què més es busca en este moment és un habitatge d'uns 60 metres quadrats amb dues habitacions i el que no es ven tant és el que té pitjor qualitat com per exemple els baixos, els habitatges sense reformar o les que no són massa eficients energèticament.
Així i tot, s'està venent pràcticament tot, fins i tot abans semblava poc viable comprar un cinqué sense ascensor, però ara gràcies a les ajudes a la regeneració que donen les comunitats autònomes i els ajuntaments s'estan instal·lant ascensors en molts edificis.
Alguns dels portals immobiliaris web són criticats perquè permeten anunciar habitatges en mal estat o massa xicotets. En Fotocasa, els anuncis passen un filtre o l'usuari pot penjar-los directament?
Nosaltres som un proveïdor de serveis de societat de la informació i com tal ens regim per eixa mateixa llei i els responsables del contingut que es puge a la nostra web són els anunciants. Encara així, dediquem esforços tècnics i personals amb el nostre departament de qualitat que quan veu que un anunci s'ha denunciat perquè no complix amb els criteris d'habitabilitat o es denuncia com a frau, este s'elimina automàticament de la pàgina.
També el que fem és molta pedagogia a través del nostre blog per a desincentivar al fet que els propietaris cometen estes pràctiques que són il·legals o fins i tot fraudulentes.