Fotocasa se ha posicionado como uno de los portales inmobiliarios web líderes y además de facilitar la búsqueda de una vivienda este también analiza el estado del mercado residencial en nuestro país mes a mes. Entrevistamos a María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, para conocer la situación del mercado de la vivienda valenciano que, actualmente, está caracterizado por la saturación, la escasa oferta y los altos precios.
¿Cómo ha evolucionado el precio de la vivienda en alquiler en València en los últimos años?
Si comparamos el precio del alquiler de hace 15 años en València, ha subido un 65 % y en la Comunitat Valenciana un 50 % desde el último máximo registrado durante la burbuja inmobiliaria del año 2007. La situación es crítica y el mercado del alquiler podríamos decir que está en emergencia habitacional y se encuentra en una crisis de sobreprecios y la razón es la escasa oferta de viviendas que hay.
¿Por qué los propietarios descartan poner sus viviendas en alquiler y las destinan a otros usos como el turístico?
Nosotros hemos vivido en Fotocasa ese trasvase de vivienda residencial habitual a una de uso turístico, al régimen de mercado vacacional o temporal y también a los pisos compartidos. Podemos decir que la principal razón que nos transmiten los propietarios es que las políticas que se estan llevando a cabo —como por ejemplo la Ley de Vivienda en la que se limita la subida de los nuevos contratos o que se pueden establecer zonas tensionadas— desincentivan que el propietario quiera mantener esa vivienda en el mercado del alquiler. Además, la rentabilidad que les dan esos otros mercados que no están ligados a la Ley de Vivienda, sino al Código Civil es mucho más alta.
Ahora mismo en Fotocasa de toda la oferta de alquiler que tenemos un 10 % ya es solo vivienda turística. Y, desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda hace casi un año, hemos visto que la vivienda turística se ha disparado un 40 % en nuestro portal y esa es la consecuencia de no haber consensuado una política de vivienda con las dos partes que conforman el mercado del alquiler: los colectivos vulnerables e inquilinos y los propietarios, que son quienes tienen en sus manos la oferta de vivienda porque ahora mismo no es pública porque no hay. Por lo tanto, es hacia ellos a quienes hay que dirigirse para que al menos no se reduzca todavía más el parque de vivienda de alquiler que se ha reducido ya un 15 %.
¿Consideras que la Ley de Vivienda está desequilibrada y beneficia más a los inquilinos en perjuicio de los propietarios?
Esta ley surge con unos objetivos muy nobles que son equilibrar el mercado, evitar esa subida de precios y fomentar la oferta pública. Pero, pensamos que las medidas elegidas para conseguir esos objetivos no los han conseguido y ya lo podemos ver un año después de su entrada en vigor. Lo que hemos visto es una reducción de la oferta de forma brutal que ha dejado el mercado temblando.
Además, sabemos que el mercado inmobiliario está en contra de esta ley. Por ejemplo, las medidas en las que obligan a promotores y constructores a destinar un porcentaje a vivienda social lo que están haciendo, según la Asociación de Promotores y Constructores de España, es hacer que estos se vayan a otras comunidades donde esta medida de obligatoriedad no esté todavía en vigor.
¿Y cómo ha sido la evolución del coste de comprar una vivienda?
Llevamos 26 meses de subidas consecutivas, muy abultadas y de doble dígito y, evidentemente, tiene algo que ver con la subida de los tipos de interés. En julio de 2022 con la primera subida, vimos que hubo un efecto rebote porque cuando suben los tipos se espera que la demanda se enfríe y que, por lo tanto, se corrijan un poco los precios.
Pero, pasó un efecto rebote porque había tanto interés por comprar vivienda, ya que veníamos de una pandemia, y ocurrió justo al revés: no se frenaron las ventas, sino que aumentó esa demanda porque la ciudadanía pensó que si los tipos de interés iban a subir gradualmente era mejor comprar en ese momento antes que estos subieran aún más. Llevamos prácticamente 50.000 viviendas mensuales con unos tipos al 4,5 % y eso quiere decir que el interés por comprar vivienda se ha mantenido.
Lo que sí hemos visto es una variación del perfil de quién está comprando en estos momentos: antes era una familia interesada en mejorar la calidad de vida a través de la compra de una nueva vivienda y ahora vemos un perfil mucho más especializado. Es un perfil de inversor y de comprador extranjero. Por ejemplo, en la Comunitat Valenciana están teniendo mucha incidencia este tipo de compradores, ya que el 30 % de las compraventas son de extranjeros.
Como sigue habiendo tanta demanda y hay tan poca oferta, esta es la problemática principal de nuestro mercado, los precios suben al alza y por eso llevamos dos años viendo cómo las viviendas en Valencia siguen subiendo con cifras de dos dígitos.
Llevamos 26 meses de subidas consecutivas, muy abultadas y, evidentemente, tiene algo que ver con la subida de los tipos de interés
¿Qué efectos negativos tiene la alta tasa de compraventa por parte de extranjeros en la Comunitat Valenciana?
Tiene un efecto comprobado en la subida de los precios porque si el comprador extranjero tiene un poder adquisitivo mucho más alto que el residente local, evidentemente, este residente está siendo expulsado sobre todo del centro de esa gran urbe porque no puede llegar a pagar esos altos precios.
El ejemplo más rápido es el del mercado del alquiler en el que vemos que los precios han subido tanto que están en máximos y lo que vemos es que el residente local ya no puede hacer frente a esos precios porque un gran volumen de estas viviendas han multiplicado su precio en los últimos años.
En cuanto a las Golden Visa, ¿cree que su eliminación solucionará parte del problema de vivienda?
Creemos que es una medida que tan solo va a afectar al mercado de lujo porque la demanda nacional habitual se centra ahora mismo en una vivienda de unos 150.000 o 200.000 euros y las Golden Visa afectan a partir de los 500.000 euros. Si miramos las cifras del último año de las Golden Visa, no se han dado más de 300 y la compra de viviendas de más de 500.000 euros representa el 0,4 %.
Esto no está afectando a subir los precios del mercado habitual porque este es completamente diferente, ya que la medida afecta a un mercado 'prime' y de lujo. Algunos de los compradores extranjeros buscan estabilidad en España, huyen de países latinoamericanos en busca de tranquilidad y esto no está afectando a la subida de precios ni tampoco lo ha hecho antes. No tiene ningún sentido limitar las Golden Visa si se persigue el objetivo de bajar el precio de la vivienda.
No tiene ningún sentido limitar las Golden Visa si se persigue el objetivo de bajar el precio de la vivienda
¿Cuáles son los distritos valencianos más caros para comprar una casa?
Nuestro índice inmobiliario lleva 17 años en vigor y vamos midiendo la evolucion tanto del alquiler como de la compra de segunda mano. Los barrios más caros son el Eixample que está a punto de alcanzar los 4000 euros por metro cuadrado. Este distrito tiene una variación respecto al año pasado del 14 % y eso indica que el mercado está tensionado y marca récord histórico de precio más alto en abril de 2024.
De hecho, podemos decir que todos lo distritos de Valencia capital alcanzan en este 2024 los máximos históricos de precio de vivienda. Después del Eixample, estaría El Pla del Real, Ciutat Vella y Campanar donde el metro cuadrado está por encima de los 3000 euros y las viviendas tienen un precio medio de 240.000 euros.
¿Y los más asequibles?
Los más baratos son L’Olivereta, Pobles de l’Oest, Pobles del Sud y Rascanya. Sin embargo, en estos destaca que han tenido un incremento interanual más significativo porque en algunos de ellos además de tener dos dígitos esta variación y alcanzar subidas del 15 %, en algunos casos se supera el aumento del 35 %.
¿Cuál sería una variación interanual normal?
Un 3 % o un 4 % conforme al IPC. Ese el incremento que veíamos antes de que subieran los tipos de interés. Estas variaciones de dos cifras no las habíamos visto nunca, solo antes de la burbuja inmobiliaria.
Puede pasar que en algún distrito de forma puntual porque hay una construcción de obra nueva que eleva el precio del índice, pero nunca habíamos visto subidas de dos dígitos y sobre todo estamos viendo que son subidas desde hace muchos meses, desde marzo de 2022 más o menos.
¿Qué medidas propiciarán que baje el precio de la vivienda de alquiler?
La clave es la ampliación de la oferta. Creemos que todas las medidas que vayan encaminadas a la ampliación del parque público de vivienda que ahora mismo es totalmente insuficiente tanto en España como en la Comunitat Valenciana, son necesarias. Si nos fijamos hace 30 años, en 1994, había casi 40.000 viviendas públicas y hoy en día son solo 18.000. Se ha reducido tanto el porcentaje de vivienda pública que las dificultades para acceder a esta se incrementan.
También hay que impulsar la construcción de vivienda pero como, evidentemente, no se puede construir de la noche a la mañana es necesario movilizar la vivienda existente para que se agregue al mercado. Por ejemplo, en el mercado del alquiler hemos detectado una contracción de un 15 % de la oferta de alquiler en Valencia y, de hecho, la oferta del alquiler está en mínimos y se está atravesando la peor situación de alquiler en el siglo XXI. Es por eso que estamos viendo estos precios máximos.
¿Y en el mercado de la compraventa?
Hay que movilizar la vivienda vacía y la regeneración urbana a través de los fondos Next Generation, unas subvenciones europeas que en Valencia están atascadas. Las viviendas vacías que hay en estos momentos no cuentan con la cédula de habitabilidad porque no estan en condiciones de ser habitadas, por lo tanto, la regeneración de estas viviendas es algo que urge para poder sacarlas al mercado.
Por otro lado, se debe impulsar la compra de vivienda por parte de las administraciones públicas. El gobierno de la Generalitat lo ha hecho muy bien y ha sido la primera comunidad que ha comprado viviendas a la SAREB para reforzar ese mercado público.
¿Qué ha ocurrido con la ejecución de los fondos europeos Next Generation?
Según sabemos, se han tenido que devolver cinco millones de euros porque no se habían cumplido con los plazos y por cuestiones burocráticas la Conselleria de Vivienda no ha podido gestionar estos fondos y por lo tanto los han tenido que devolver. Esto retrasa todavía más la ampliación del parque de vivienda pública porque desde antes de 2021 sabíamos que íbamos a tener estos fondos y no se han puesto en marcha los mecanismos para no perdelos.
En los jóvenes, los problemas para adquirir una vivienda se acrecientan y el Gobierno anunció la puesta en marcha de los préstamos ICO. ¿Es una medida que facilita su acceso a la vivienda o les endeuda todavía más?
A nosotros en estos momentos nos parece una medida maravillosa. De hecho, es una medida que ya fue anunciado por el propio Mario Draghi, el expresidente del Banco Central Europeo, y ya se están adhiriendo a estos préstamos muchas comunidades autónomas. Creemos que en estos momentos en los que los jóvenes son el futuro, pero son también los que más frustración tienen por no acceder a una vivienda, la opción de compra es algo fundamental y desde las administraciones casi siempre se fomenta solo el acceso al alquiler y la compra se abandona. Pero, si equilibramos poniendo más demanda en el mercado de la compra vamos a poner menos tensión en el mercado del alquiler.
En otras comunidades autónomas donde se ha hecho algo parecido a los créditos ICO, sabemos que está funcionando y ha permitido a los jóvenes acceder a comprar una vivienda. Y no creemos que sea endeudar más a los jovenes porque el Estado o la administración pública lo único que hace es dar apoyo al joven en ese paso que no puede como es conseguir la entrada de una casa a partir de los ahorros.
Esto supone en torno un 30 % del precio final y los jóvenes, al tener que pagar un alto precio de alquiler, no pueden ahorrar por lo que el Estado es quien les avala frente a la entidad financiera que ve que el joven no tiene los ahorros suficientes para la compra. Antes el aval era de los padres y ahora es el Estado el que pone la mano en el fuego por ese joven que se compromete a la accesibilidad de esa primera vivienda y que este tenga un ciclo vital sano porque sin el primer paso que es tener una casa tampoco se puede formar una familia o tener una estabilidad laboral.
¿Qué tipo de viviendas son las más buscadas en la web de Fotocasa?
En estos momentos, está teniendo salida absolutamente todo para alquilar, pero desde la pandemia sí que ha habido un cambio en las preferencias y se buscan viviendas que tengan luz. Antes se buscaban viviendas de tres habitaciones y ahora se buscan solo dos, eso quiere decir que las parejas jóvenes ya no estan tan dispuestos a tener tantos hijos como antes y está cambiando generacionalmente esa unidad familiar.
En el mercado de la compraventa, lo que más se busca en este momento es una vivienda de unos 60 metros cuadrados con dos habitaciones y lo que no se vende tanto es lo que tiene peor calidad como por ejemplo los bajos, las viviendas sin reformar o las que no son demasiado eficientes energéticamente.
Aún así, se está vendiendo prácticamente todo, incluso antes parecía poco viable comprar un quinto sin ascensor, pero ahora gracias a las ayudas a la regeneración que dan las comunidades autónomas y los ayuntamientos se están instalando ascensores en muchos edificios.
Algunos de los portales inmobiliarios web son criticados porque permiten anunciar viviendas en mal estado o demasiado pequeñas. ¿En Fotocasa, los anuncios pasan un filtro o el usuario puede colgarlos directamente?
Nosotros somos un proveedor de servicios de sociedad de la información y como tal nos regimos por esa misma ley y los responsables del contenido que se suba a nuestra web son los anunciantes. Aún así, dedicamos esfuerzos técnicos y personales con nuestro departamento de calidad que en cuanto ve que un anuncio se ha denunciado porque no cumple con los criterios de habitabilidad o se denuncia como fraude, este se quita automáticamente de la página.
También lo que hacemos es mucha pedagogía a través de nuestro blog para desincentivar a que los propietarios cometan estas prácticas que son alegales, ilegales o incluso fraudulentas.